Oui, investir dans un immeuble à revenus Mercier peut encore être rentable en 2026, mais le rendement net réel se situe le plus souvent entre 2,5 % et 4 % une fois les dépenses et le financement pris en compte — pas les 8-10 % qu’on voit circuler dans les publicités de formation en immobilier. Si vous cherchez un coup d’argent rapide, ce n’est pas le bon véhicule. Si vous cherchez un actif solide dans l’est de Montréal, ça reste un des secteurs les plus intéressants pour un multilogement.

Le rendement réel d’un immeuble à revenus Mercier en 2026

Commençons par la vraie question, celle que tout investisseur pose avant même de regarder une fiche MLS : qu’est-ce que ça rapporte, concrètement ?

Le rendement brut affiché par les vendeurs — celui qu’on calcule en divisant les revenus de loyers par le prix de vente — tourne habituellement entre 4,5 % et 6 % pour un 3 à 5 logements à Mercier en 2026. C’est le chiffre qu’on voit sur les fiches descriptives. Mais ce rendement brut ne veut rien dire tout seul.

Une fois qu’on soustrait les taxes municipales et scolaires, les assurances, l’entretien, les vacances locatives, la gestion et le service de la dette hypothécaire, le rendement net réel se retrouve plutôt entre 2,5 % et 4 %. C’est la fourchette qu’on observe la plupart du temps sur les immeubles qu’on analyse à Mercier, Mercier-Est et Mercier-Ouest.

Ce n’est pas un rendement spectaculaire. Mais c’est un rendement réaliste, et surtout, c’est un actif qui s’autofinance en bonne partie grâce aux locataires, dans un secteur où la demande locative reste constante.

Pourquoi Mercier intéresse encore les investisseurs

Mercier, c’est un secteur résidentiel stable de l’est de Montréal, juste à côté de Tétreaultville et d’Hochelaga-Maisonneuve, avec un bassin de locataires fidèles : familles établies, travailleurs, retraités qui habitent le quartier depuis longtemps. Le roulement locatif y est plus lent qu’ailleurs, ce qui est une bonne et une moins bonne nouvelle pour un investisseur — on y revient plus bas.

Le secteur profite aussi de la proximité avec Hochelaga-Maisonneuve, dont la transformation des dernières années continue d’attirer une nouvelle clientèle vers l’est de Montréal au complet. Si vous voulez comprendre la dynamique plus large du secteur, notre guide du quartier Hochelaga-Maisonneuve et de l’est de Montréal donne un bon portrait de l’évolution récente des prix et du profil des acheteurs.

Prix d’achat typique d’un 3 à 5 logements à Mercier

En 2026, un triplex ou un quadruplex standard à Mercier, dans un état correct sans travaux majeurs à prévoir, se transige généralement dans une fourchette assez large selon l’emplacement, le nombre de logements et le travail déjà fait sur l’immeuble. On parle souvent de quelque chose entre 700 000 $ et plus d’un million de dollars pour un 4-5 logements bien positionné.

Ces chiffres varient énormément d’une rue à l’autre et selon l’état général : toiture refaite ou non, fenêtres d’origine ou remplacées, système électrique aux normes ou non. Deux immeubles presque identiques sur le papier peuvent avoir des prix très différents selon ce qui a été rénové — ou pas.

Loyers moyens par type de logement

À titre indicatif, voici ce qu’on observe généralement à Mercier en 2026 pour des logements en bon état :

• 3 ½ : généralement autour de 850 $ à 950 $ par mois
• 4 ½ : généralement autour de 1 050 $ à 1 250 $ par mois
• 5 ½ : généralement autour de 1 300 $ à 1 550 $ par mois

Ces chiffres sont des ordres de grandeur basés sur ce qu’on voit sur le terrain, pas des statistiques officielles figées. Ils peuvent varier selon la rue exacte, la présence d’un stationnement, l’état des armoires et de la salle de bain, ou la proximité du transport en commun.

Mise de fonds, financement et ce que change la SCHL

Pour un immeuble résidentiel de deux à quatre logements, le financement reste assez classique : une mise de fonds plus élevée que pour une résidence principale est généralement exigée, souvent dans l’ordre de 20 % à 25 % du prix d’achat pour un prêt conventionnel, avec un taux hypothécaire qui dépend des conditions du marché au moment de l’achat.

À partir de cinq logements et plus, on change de catégorie : l’immeuble est considéré comme un multilogement commercial, et c’est là que la SCHL (ou l’assurance APH équivalente) entre en jeu. Un financement assuré par la SCHL peut permettre une mise de fonds plus basse et un amortissement plus long, en échange d’une prime d’assurance ajoutée au prêt et d’exigences plus strictes sur l’état du bâtiment, les rapports de condition et parfois une étude environnementale. Le taux hypothécaire pour ce type de produit est généralement différent de celui d’un prêt résidentiel standard, et il varie selon le prêteur et le dossier — un courtier hypothécaire spécialisé en multilogement reste le meilleur point de départ pour valider ce qui s’applique à votre situation précise.

Les pièges propres au secteur Mercier

C’est ici que beaucoup d’acheteurs se cassent les dents, parce que les chiffres sur la fiche MLS ne racontent pas toute l’histoire.

Des loyers gelés depuis des années

Mercier a une forte proportion de locataires de longue date, parfois dans le même logement depuis dix, quinze, vingt ans. C’est excellent pour la stabilité, mais ça veut souvent dire des loyers bien en dessous du marché actuel. Le rendement affiché par le vendeur peut donc être optimiste s’il est calculé sur des loyers qu’on ne peut pas augmenter rapidement.

Des bâtiments des années 1950-1960 à inspecter sérieusement

Une bonne partie du parc immobilier de Mercier date de cette époque. Toiture, plomberie, fenestration et électricité méritent une inspection approfondie avant l’achat, pas juste un coup d’œil. Un immeuble qui a l’air bien entretenu en photo peut cacher une toiture en fin de vie ou une tuyauterie qui demandera des dizaines de milliers de dollars dans les prochaines années.

Reprise de logement et droit au maintien dans les lieux

Si votre plan d’affaires repose sur le fait de reprendre un logement pour le rénover et le relouer plus cher, sachez que les locataires ont un droit au maintien dans les lieux encadré par le Tribunal administratif du logement (TAL). Une reprise de logement doit respecter des conditions précises et n’est jamais automatique. C’est un aspect à valider avec un professionnel avant de bâtir votre projection financière là-dessus.

Qui répond à ces questions, concrètement

Marwa El Moustir et Michael Marcotte, courtiers immobiliers RE/MAX, travaillent dans l’est de Montréal — Hochelaga-Maisonneuve, Tétreaultville, Mercier et Rosemont — et accompagnent régulièrement des investisseurs dans l’achat de plex et d’immeubles à revenus. Michael est lui-même propriétaire-gestionnaire d’immeubles à revenus, ce qui change la façon d’analyser un dossier : on regarde les chiffres comme un propriétaire qui gère vraiment des locataires, pas juste comme un vendeur de fiche MLS.

Pour un projet de multilogement, passer par un courtier spécialisé en plex et immeubles à revenus fait une vraie différence dans l’analyse des chiffres et la négociation. Et si votre recherche touche spécifiquement le secteur Hochelaga ou l’est de Montréal au sens large, nos courtiers immobiliers à Hochelaga connaissent bien les particularités de chaque rue.

FAQ : investir dans un immeuble à revenus à Mercier

Est-ce qu’un immeuble à revenus à Mercier est un bon investissement en 2026 ?

Ça peut l’être, à condition de calculer le rendement net réel et non le rendement brut affiché, et de prévoir un budget pour la mise à niveau des loyers sous le marché et pour l’entretien des bâtiments plus âgés.

Combien faut-il prévoir comme mise de fonds ?

Pour deux à quatre logements, prévoyez généralement une mise de fonds plus élevée que pour une maison, souvent dans l’ordre de 20 % à 25 %. Pour cinq logements et plus avec financement assuré par la SCHL, les règles et les exigences sont différentes et méritent une analyse avec un courtier hypothécaire.

Peut-on augmenter rapidement les loyers après l’achat d’un immeuble à Mercier ?

Pas rapidement et pas sans encadrement. Les augmentations de loyer suivent des règles précises, et les reprises de logement sont encadrées par le Tribunal administratif du logement. Il faut bâtir sa projection financière de façon réaliste, pas en supposant une hausse immédiate.

Quelle est la différence entre Mercier-Est et Mercier-Ouest pour un investisseur ?

Les deux secteurs ont des profils de bâtiments et de locataires un peu différents, et les prix comme les loyers peuvent varier d’une rue à l’autre. C’est un élément à valider immeuble par immeuble plutôt que secteur par secteur dans son ensemble.

En résumé

Un immeuble à revenus à Mercier en 2026, c’est un investissement raisonnable pour quelqu’un qui cherche de la stabilité à long terme dans l’est de Montréal, pas un coup rapide. Le rendement brut affiché fait rêver, le rendement net réel est plus modeste — et c’est justement ce dernier chiffre qui doit guider votre décision d’achat.